2016新乡房地产市场分析报告|新乡楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积、人口

新乡市,河南省地级市,地处河南省北部、南临黄河,紧邻省会郑州,建国初期为平原省省会,是豫北地区重要的中心城市,中原地区重要的工业城市,新乡市中原经济及中原城市群核心区城市之一,也是豫北的经济、教育、交通中心。新乡市市区面积422平方公里,建成区约140平方公里,新乡下辖4区5县2市,总面积为8249平方公里。

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新乡是豫北地区唯一的国家级交通运输枢纽城市,铁路南北大动脉京广铁路和太石铁路在此交汇,新月二线、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。京港高铁、京广铁路、新焦铁路、新月铁路、新荷铁路、太石铁路,郑新城际铁路、郑济高铁(规划)纵横交汇,107国道、京港澳高速、济东高速、大广高速公路及正在规划建设的新(新乡)—陵(山西陵川)等高速公路穿境而过。从新乡出发,1个半小时左右即可达洛阳、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳等大中城市。

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2016年新乡全市总人口610.82万人,常住人口574.30万人。出生人口8.11万人,出生率13.27%。城镇化率达到50.44%。

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2、经济发展稳中有进

2016年,在新乡市委、市政府的正确领导下,全市切实把握“稳中求进”总基调,紧紧围绕着力调结构、扩投资、增活力、惠民生、控风险的发展要求,主动适应新常态,积极顺应供给侧结构性改革大势,抢抓机遇,真抓实干,努力推动经济发展方式转变和经济结构调整,不断推进中原经济区强市建设。总体来看,2016年全市经济社会平稳较快发展,各项社会事业取得新的进步。

初步核算,全年全市生产总值2140.73 亿元,同比增长8.3%。其中,第一产业增加值222.89亿元,同比增长4.2%;第二产业增加值1049.85亿元,同比增长7.9%;第三产业增加值867.98亿元,同比增长10.0%。三次产业结构10.4:49.0:40.5。

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全市全年建筑业增加值150.36亿元,同比增长6.5%。全市共有资质内建筑业企业308家,比上年增加30家,完成建筑业总产值313亿元,增长11.2%,资质内建筑业企业房屋施工面积1854.30万平方米,同比下降3.1%。

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全年新乡全市完成固定资产投资2006.86亿元,比2015年1921.21亿元增加了85.65亿元,增长了4.1%。

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2016年年末新乡全市金融机构人民币存款余额2325.45亿元,同比增长10.1%,比年初新增213.11亿元,比年初增长10.1%。其中,活期存款783.22亿元,比年初增加66.17亿元。全市金融机构人民币贷款余额1339.54亿元,同比增长5.0%,比年初新增63.39亿元,比年初增长5.0%。其中,短期贷款566.18亿元,比年初减少36.86亿元;中长期贷款748.55亿元,比年初新增101.10亿元。

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全年新乡全市城镇居民人均可支配收入26893元,同比增长6.1%;农村居民人均可支配收入12679元,同比增长7.7%。全年城镇居民人均消费性支出18520元,农村居民人均消费性支出7921元。农村居民家庭恩格尔系数为30.4%,城镇居民家庭恩格尔系数为29.1%。

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3、新乡市中心城市规划

3.1 城市总体规划要点

(1)市域总人口及城镇化水平:2020年,市域总人口630万人,城镇人口365万人,城镇化水平达到58%。

(2)市域城镇空间结构:全市构建“一核、两带、三片区”的区域城镇空间布局结构。

(3)城市规模:2020年城市人口155万人,城市建设用地140平方公里。

(4)城区主要发展方向:城市未来主要发展方向确定为向东和向南发展,即沿金穗大道跨越京广铁路客运专线和京港澳高速公路向东发展;沿和平大道向南发展。

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3.2 中心城区规划

规划“一城一区,轴向生长,多心同轴”的城市空间结构。即形成由主城区和凤泉片区构成,以东西向的平原路和金穗大道为主要功能拓展轴,沿功能拓展轴集中布置城市综合性公共服务功能,形成服务效能较高的带形城市服务走廊,促使城市用地首先沿服务走廊作轴向推进,继而向两侧拓展;带形城市服务走廊作为城市核心区集聚城市功能中心。

原中心城区用地规划图

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3.3 城区绿地系统规划

市域:“一心三区、一廊两带、板块散步、绿线交织”。

城市规划区:“一环四带、六河八路、一山多园”。

中心城市:“一环、六廊、六线、两湖、多园”。

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4、新乡市2016年土地供应情况

2016年度市本级国有建设用地供应计划,与城市规划和发展方向相一致,与实施引资、项目双带动战略和产业聚集区发展相一致。空间布局更加注重增强城市发展的活力和动力;更加注重统筹城乡区域发展、重点区域发展和产业聚集区发展,计划指标向城市新区、市区北部和城乡结合部作了适当倾斜。

新乡市中心城市整体用地现状规划图

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4.1 土地供应总量: 通过对2016年度市本级供应潜力力分析,结合各方面用地需求和往年土地供应状况,确定2016年度市本级国有建设用地供应计划总量为473.6782公顷,其中新增建设用地375.9646公顷,占计划供应总量的79.37%;存量建设用地97.7136公顷,占计划供应总量的20.63%。

4.2 用途结构: 在2016年土地供应总量中,商服用地33.924公顷,占计划供应总量7.16%;工矿仓储用地187.3672公顷,占计划供应总量的39.56%;住宅用地143.9782公顷,占计划供应总量30.4%。

4.3 2016年度市本级计划供应的国有建设用地,分布于各个市辖区及高新区和工业园区,突出了新区、棚户区改造项目发展用地需求。从空间布局看,卫滨区63.38公顷,占计划供应总量的13.38%;红旗区95.797公顷,占计划供应总量的20.22%;牧野区178.36公顷,占计划供应总量的37.65%。

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4.4 新乡市城镇基准地价表

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4.5 2016年新乡市土地成交信息

2016年新乡市土地成交17宗地,共出让土地面积673.81亩。其中大连万达商业地产股份有限公司在新乡市宏力大道与学院路交叉口西南角拍得土地,用途为商服(含批发零售、住宿餐饮、商务金融,以批发零售为主),所拍得土地面积74.4亩。

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5、2016年新乡市房地产市场分析

2016年新乡市的房地产市场稳中求进,房地产的销售量总排名第3位,仅次于郑州(1813.45万平方米).洛阳(616.98平方米)。库存量全省排名第3位,仅次于郑州(2238.97万平方米)和洛阳(514.63万平方米)。二手房销售量全省排名第3位,仅次于郑州(687.77万平方米)和洛阳(141.19万平方米)。商品住房均价保持稳定,在全省处于中等偏上水平,排名第5位,全省商品房均价是5982元/平方米。

5.1 2016年新乡市房地产投资情况

2016年新乡市全年(不含长垣)房地产开发投资340.13亿元,比2015年投资257.54亿元增加了82.59亿元,增长了38.5%,其中,住宅投资308.59亿元,同比增长了58.8%。

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5.2 2016年新乡市商品房施工面积情况

2016年商品房施工面积2382.85万平方米,增长18.9%,其中,住宅2063.8万平方米,增长18.1%。

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5.3 2016年新乡市商品房竣工面积情况

2016年新乡市房屋竣工面积278.28万平方米,增长32.8%,其中,住宅竣工面积250.11万平方米,增长27.9%。

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5.4 2016年新乡市商品房销售情况

2016年新乡市商品房销售面积614.59万平方米,增长49.5%,其中,住宅销售面积591.43万平方米,增长47.9%。

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5.5 2016年新乡市各区域成交量

2016年新乡楼盘成交主要集中在红旗区和牧野区,这两个区域的成交量达到6632套,占全年总成交量的86%,而卫滨区和小店工业区分别为826套和198套,占全年总成交量的14%。

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5.6 2016年新乡市住宅成交套数(按成交价格分段)

在2016年1-12月新乡市成交的7656套新建住宅中,4000-5000元/平方米住宅销售面积最大,成交总量达到了3163套。此外4000-5000元/平方米住宅的总量占全年住宅总总量的41.3%,堪称“新乡市民最能接受的价位”。

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5.7 2016年新乡市二手房交易情况

2016年1-12月,全市二手房交易面积142.22万平方米,同比增长5.9%,交易套数12144套,同比降低0.88%,其中二手住房交易面积130.32万平方米,同比增长5.46%,交易套数11611套,同比下降1.91%。

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2016年1-12月,全市二手住房交易价格2746元/平方米,同比增长5.04%;其中,市区二手房交易价格3493元/平方米,同比增长2.77%;县市二手住房交易价格1998元/平方米,同比增长9.28%。

2016新乡房地产市场分析报告|新乡楼市网
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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合新乡楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、新乡市人民政府、新乡市房地产管理局、新乡楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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